יש בבעלותך דירה ואתה רוצה להשכיר אותה? מעוניין להתגורר בשכירות? לפני שאתם חותמים על הסכם השכירות, שימו לב לדגשים החשובים שלפניכם. כך, אתה כמשכיר, תוכל להגן על הנכס שלך ואתה כשוכר, תוכל ליהנות מהדירה, ללא שיוטלו עליך חבויות לא לך.

שכר הדירה והתשלומים הנלווים

ראשית כל, יש לציין בהסכם את פרטי הצדדים והנכס וכן את כל התשלומים החלים על השוכר: שכר הדירה כמובן, תשלומי חברת חשמל, ארנונה ומים, ועד בית וכיו"ב. מצדו של המשכיר, כדאי לדרוש בהסכם, כי חשבונות אחזקת הנכס יועברו על שם השוכר לתקופת השכירות, כך שכל קנס בגין איחור בתשלום, יופנה ישירות אליו. מצדו של השוכר, עליו לדאוג כי ההסכם מבהיר כי לא יחויב בתשלומים אשר אינם בגין אחזקה שוטפת של הנכס, כגון עלויות של שיפוץ בניין המגורים.

הדירה מרוהטת?

חלק ניכר מן הדירות השכורות, מושכרות עם ריהוט חלקי או מלא. מצב זה משרת את שני הצדדים: השוכר חוסך בעלויות הובלה והמשכיר, יכול לגבות שכר דירה גבוה יותר בשל כך כי מדובר בדירה מרוהטת. במצב כזה, עבור המשכיר, חשוב לכלול בחוזה השכירות, סעיף המפרט את כל הריהוט שנמצא בנכס. כמו כן, להבהיר כי השוכר מחויב לעשות שימוש סביר בריהוט בתקופת השכירות וכי וכל נזק שייגרם שאינו תוצאה של בלאי סביר, יהיה באחריותו. מצדו של השוכר, על מנת למנוע טענה מצד המשכיר לגרימת נזק, כדאי לצלם את פריטי הריהוט השונים בעת הכניסה לדירה, בפרט אם יש בהם פגמים כלשהם, כך שלא ניתן יהיה לטעון כי הוא אחראי להם.

ביטחונות – מגן אך הוגן

כל משכיר חייב לקבל ביטחונות מן השוכר, להבטחת מילוי חובותיו על פי ההסכם. כך, במקרה שבו השוכר גורם לנזקים בדירה, אינו משלם את שכר הדירה או החשבונות, שוהה בדירה שלא כדין, יוכל המשכיר לממש את הביטחונות שבידיו. מצד שני, גובה הביטחונות צריך להיות הוגן כלפי השוכר ויש להיזהר מפני משכירים אשר מציגים דרישה מופרזת בהקשר זה. כמו כן, לא כדאי לתת כעירבון כסף מזומן, אלא ערבות בנקאית או שטר חוב, אשר דורשים מהמשכיר פעולה אקטיבית כדי לממשם.

הדירה נמכרה – מה יעלה בגורל השוכר?

שוכרים רבים חוששים ממצב שבו המשכיר יחליט לפתע למכור את הנכס והם ייאלצו לעזוב ולמצוא דירה חדשה בהתראה קצרה. ובכן, מחד, למשכיר אכן קיימת זכות קניינית למכור את הנכס בכל עת, אולם, מאידך, השוכר אינו צריך להיות מחוסר הגנה בסיטואציה שכזו. נהוג לכלול בחוזה השכירות סעיף הקובע כי אם הזכויות בדירה יועברו לצד ג', במהלך תקופת השכירות, השוכר יהיה רשאי להישאר בנכס עד לסיום החוזה וכל תנאי החוזה עליהם חתם, ימשיכו להתקיים לאורך כל התקופה. אם השוכר מעוניין לחדש את חוזה השכירות בתום התקופה, מומלץ לברר עם המשכיר החדש, האם זוהי אפשרות מבחינתו והוא בהחלט רשאי לסרב, אולם בכל הנוגע לחוזה השכירות אשר נחתם עם המשכיר הראשון, אלו יתקיימו במלואן עד לתום החוזה.

אפשרות יציאה מן החוזה

אחד הכללים החשובים בהסכם השכירות היא מתן אפשרות לסיים את החוזה במועד מוקדם יותר מן הקבוע בו. לא פעם, נאלץ השוכר לעזוב את הדירה לפני תום החוזה, אם בשל שינוי במצב הכלכלי, אם בשל מציאת עבודה חדשה  וכיו"ב. על מנת להגן על האינטרס הכלכלי של המשכיר, יכול הוא לדרוש בחוזה מתן התראה מוקדמת של חודשיים למשל, או לחילופין, להתנות את היציאה במציאת שוכר חלופי מתאים. האפשרות לסיום מוקדם של החוזה רלוונטית גם עבור המשכיר, למשל, אם ברצונו לשפץ את הנכס, למכור אותו באופן שאינו מאפשר את הישארות השוכר וכיו"ב. כאן, זהו מקומו של השוכר לדאוג כי אפשרות זו מותנית בהתראה מוקדמת מתאימה על מנת שיוכל למצוא דירה חדשה.

אחריות לנזקים

בנושא זה מתעוררות לא פעם מחלוקות בין השוכר למשכיר, אשר לעיתים אף מגיעות לפתחו של בית המשפט. על כן, כדאי להסדיר סוגיה זו בהסכם באופן ברור ומפורט. ככלל, נהוג לקבוע כי המשכיר אחראי לתיקון ליקויים ונזקים שנגרמו כתוצאה מבלאי סביר וכל נזק אשר נגרם בשל שימוש בלתי סביר, הנו באחריות השוכר. מצדו של השוכר, כדאי גם לקבוע כי הוא יהיה רשאי לתקן ליקויים בדירה שבאחריות המשכיר ולקבל ממנו החזר כספי, בכפוף להצגת קבלה. זאת על מנת למנוע מצב שבו המשכיר אינו זמין לטפל בבעיה, עקב נסיעה לחו"ל למשל, או פשוט משתהה בטיפול.