סקירה כלכלית בנושא מחירי הדיור במודיעין מטעם הכלכלן הראשי במשרד האוצר התפרסמה היום, 18.3.2018 ומרמזת כי מחירי הדיור בעיר בדרך לרדת, זאת לאחר שברבעון השלישי של 2017 חלה ירידה של כ- 1.3%. האם המחירים במודיעין באמת בירידה והאם המגמה במודיעין מרמזת על מגמה כלל ארצית?
מודיעין – מכבים – רעות, "עיר העתיד", אחת הערים המבוקשות למגורים עבור זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה וכן עבור משפרי דיור. בין השנים 2005 – 2016 גדלה אוכלוסיית העיר בשיעור גבוהה של 56%, מספר התושבים בעיר גדל מ- 55,000 לכ-90,000 תושבים בשנת 2016 (עפ"י נתוני הלמ"ס). הגידול בכמות התושבים משקף גם את הגידול במספר עסקאות הנדל"ן שנעשו בעיר בין השנים 2005 – 2016.
בעשור האחרון ידע שוק הנדל"ן בישראל עליות ומורדות וכך גם שוק הנדל"ן במודיעין: החל מהצניחה במספר העסקאות עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי ב- 2008, הגידול החד בעסקאות עם הורדת הריבית, ועד לקיפאון בשוק הנדל"ן הארצי בשנה החולפת. בסקירה של הכלכלן הראשי, הוא סוקר את המגמות בשוק הנדל"ן במודיעין כאשר הוא מתבסס על נתונים שנאספו מתוך מאגרי המידע הפנימיים של רשות המסים (כוללים מידע נוסף מעבר לנתונים הגלויים לציבור). הנתונים חולקו ברמה הרבעונית בין השנים 2005-2016 ונבדקו עפ"י שיטת קייס שילר, הנשענת על השוואה של מחיר דירה בעלת מאפיינים דומים בכל פעם שהדירה חוזרת למכירה. לפיכך מדובר במחירי הנדל"ן מיד שניה, אך שוק זה מהווה כ-80% מעסקאות הנדל"ן ולכן יכול "לשפוך אור" על השוק כולו.
המדדים מבציעים כי לפני המשבר העולמי (2005 – 2008) מחירי הדירות במודיעין עלו ב- 34%, בהשוואה ל- 6.4% בכל הארץ ואילו לאחר המשבר המחירים עלו ב- 94.8% לעומת 109.3% בממוצע הכלל ארצי. בנוסף, טוען הכלכן כי המשבר הכלכלי הגדול הביא להורדת הריבית כך שהחל מ- 2008 ועד 2017 ובעוד שירידת הריבית הביאה לעליה חדה בכמות עסקאות הנדל"ן במודיעין עליית המחירים היתה פחות חדה. הכלכן כתב כי "יתכן והעלייה הפחות חדה במחירי הדירות במודיעין (בהשוואה לרמה הארצית) מוסברת לפחות בחלקה בהיותה של עיר זו יעד פחות "אטרקטיבי" עבור המשקיעים". הנתון המשמעותי שעולה מהדו"ח מתייחס לרבעון השלישי והרביעי של 2017, כאשר בתקופה זו מתרחשת ירידה במחירי הדירות במודיעין של כ- 1.3% בעוד שיש עליה בשאר הארץ.
הירידה בשני הרבעונים האחרונים של 2017 נובעת ככל הנראה מכמה סיבות:
- מחיר למשתכן ומחיר מטרה
- תנופת בנייה – ציפורים, נופים והמע"ר
