פופולאריות שוק הנדל”ן בשנים האחרונות הביאה אנשים פרטיים רבים להשקיע בנדל"ן ובדירות מגורים בפרט. לאור הריבית הנמוכה כיום בשוק, השקעה בדירה למגורים שמניבה הכנסה חודשית קבועה היא אופציה לא רעה בכלל לחיסכון. מצד שני, תשלום מס על שכר דירה הינו הכרחי עפ"י חוק במדינת ישראל ואנו שומעים חדשות לבקרים כי רשות המיסים שמה ידיה על מעלימי מס נוספים, ובניהם גם משכירי דירות למגורים.
בהתאם להוראות סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה נקבע כי דמי שכירות שהפיק תושב ישראל שמקורם באחוזת בית, בקרקע או בבניין תעשייתי מהווים הכנסה חייבת.
במאמר זה נדון בשאלות הבאות:
- האם בעל הדירה חייב במס על הכנסתו משכירות?
- כיצד בעל הדירה יכול לשלם את מינימום המס המוטל עליו בלי להסתבך עם רשויות המיסים?
את ההכנסות משכר דירה ניתן לבחור למסות בכמה מסלולים שונים:
- פטור מלא ממס (מלא או חלקי)
- חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
- חיוב במס לפי מדרגות המס
המשכיר רשאי לבחור את המסלול המתאים לו ביותר כדי להביא למקסימום חיסכון במס.
מסלול ראשון – פטור ממס על שכר דירה (מלא או חלקי)
פטור ממס על שכר דירה הינו המסלול האטרקטיבי ביותר, כולנו רוצים להיות בו, אולם, יש לעמוד במספר תנאים מצטברים למתן פטור מלא ממס על הכנסה משכ"ד למגורים:
- הדירה מיועדת למגורים, ולא מתקיים בה עסק.
- הדירה מושכרת לאדם פרטי. (ניתן להשכירה לגופים, בתנאי שיש אישור ממס הכנסה).
- ישנו חוזה כתוב המבהיר כי לשוכר כי מטרת השימוש בדירה הוא למגורים בלבד.
והתנאי החשוב ביותר: ההכנסה הנובעת משכר דירה במסלול הפטור, לא עולה על 5,010 ₪ לחודש (מעודכן לשנת מס 2017).
במידה וההכנסה משכירות עולה על 5,010 ₪ לחודש, הפטור יהיה חלקי בלבד, החלק שעובר את התקרה יהיה חייב במס, לפי נוסחה מיוחדת שקבע מס הכנסה (שאל את רואה החשבון).
מסלול שני – מס מופחת בשיעור של 10%
מסלול זה מאפשר לכם לשלם מס בשיעור מופחת על הכנסתכם משכר דירה. כמו במסלול הקודם, גם במסלול זה על הדירה להיות מושכרת למגורים בלבד. תנאי חדש נוסף הוא שבמסלול זה אין לראות בהכנסה משכירות כהכנסה מעסק.
מה זה משנה לנו אם לא רואים בהכנסה זו כהכנסה מעסק?
שלילת הגדרת הכנסה כהכנסה מעסק, מונעת קיזוז הוצאות מההכנסה (למשל תחזוקה או פחת). לעיתים קיזוז הוצאות מהכנסה מביא להכנסה נמוכה יותר לצורכי מס, ולכן יש לשקול כל שנה את החלופות מחדש כדי לתכנן בצורה אופטימלית את המסלול בו ניבחר.
כדי להיכנס למסלול זה, מס הכנסה דורש את תשלום המס המופחת מראש, או לכל המאוחר 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. במידה ויש לכם תיק במס הכנסה, אתם יכולים לשלם את המס המופחת באינטרנט.
⇦ תשלום מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל
אם אין לכם תיק במס הכנסה, עליכם לבקש את השובר במשרד מס הכנסה הקרוב לביתכם.
למען הסר ספק, לא ניתן לדרוש את שני המסלולים המוטבים עבור אותה דירת מגורים.
מסלול שלישי – במס לפי מדרגות המס הרגילות
במסלול זה מצטרפת הכנסתו של המשכיר משכירות – לכלל הכנסתיו ממשכורת או מעסק, ויחול עליה שיעור המס השולי אליו הגיע המשכיר, כאשר מדרגת המס הראשונה היא 31% (אלא אם מלאו למשכיר 60 שנה, ואז ירד שיעור המס ל10%).
מסלול זה מאפשר לכם לקזז הוצאות כנגד ההכנסה משכירות. על ההוצאות המותרות לקיזוז, להיות קשורות בייצור הכנסה משכירות (כדאי להתייעץ בעניין זה עם רואה חשבון).
בחירה במסלול זה מחייבת את השוכר להגיש ולדווח דוח שנתי למס הכנסה.
אין לראות במאמר זה כיעוץ בנושאי מיסוי והוא מובא כחומר רקע כללי. בכל מקרה במידה ואתם עומדים להשכיר נכס, לכל מטרה שהיא, או אם אתם מעוניינים לדווח למס הכנסה, אנו ממליצים לכם להתייעץ עם רואה חשבון.
⇦ הדוח השנתי למס הכנסה – טופס 1301
לסיכום, השקעה בנדל"ן למגורים המהווה הכנסה חודשית קבועה היא אופציה מצויינת לחיסכון חודשי ולהכנסה קבועה בגיל הפנסיה, עם זאת זכרו כי רשויות המס בתקופה האחרונה מבצעות פעולות רבות על מנת לתפוס בעלי נכסים המעלימים מס משהכנסות משכר דירה והנתפסים מקבלים קנסות גבוהים. כדי למקסם את הרווח ולעמוד בדרישות רשויות המס, עליכם לקבוע מחיר השכירות מתאים וכן לבחור את מסלול המס המתאים ביותר עבורכם, כמובן תוך שמירה על הוגנות מול השוכרים.
באפשרותכם להירשם לניוזלטר של נדל"ן מודיעין ולהישאר מעודכנים בנושא מיסוי מקרקעין.
רו"ח חנן אהרנפלד – מומחה במיסוי עצמאים, חברות ונדל"ן.
יועץ ומומחה בנושא מיסוי נדל"ן ומקרקעין לפרטיים וחברות.
משרדו של רו"ח חנן אהרנפלד מטפל במאות עסקים מכל רחבי הארץ בסוגיות שונות ומורכבות.
יש לכם שאלות נוספות לרו"ח חנן אהרנפלד? שלחו הודעה
