ככה תחתמו על הסכם לרכישת דירה שיהיה לטובתכם

דגשים חשובים בכל הסכם לרכישת דירה

עומדים בפני רכישת דירה? חוזה המכר הוא לב ליבה של העסקה. על מנת להגן על כספכם כרוכשים, עליכם לוודא כי החוזה מעניק לכם את מלוא הזכויות ומגן עליכם במקרה של הפרת חוזה מצד המוכר. כך תחתמו על הסכם רכישת דירה לטובתכם: כל הדגשים – כאן.

תיאור הנכס

ראשית כל, על הסכם המכר לכלול את תיאור הנכס: כתובת, מספר גוש, חלקה ותת חלקה. כמו כן, יש לציין במפורש אם לנכס צמודה חנייה, מחסן, גג, זכויות בנייה וכיו"ב. התמורה כוללת גם מטלטלין? חשוב כי ההסכם יכלול רשימה מפורטת, כדי למנוע מחלוקות בעניין זה בהמשך. לא פעם קורה כי במסגרת העסקה, המוכר מפרק מזגנים או ארונות מטבח, כאשר הרוכש סבר כי אלו כלולים במחיר. על כן, כדאי לפרט זאת בהסכם וכך להימנע מאי הבנות.

הערת אזהרה והעברת הזכויות בנכס

פעולות אלו הן קריטיות להבטחת זכויותיו של הרוכש בדירה ועל כן מהוות נדבך חשוב מאוד בהסכם המכר. ראשית, רישום הערת אזהרה, אשר נהוג לקבוע כי תתבצע לאחר העברת התשלום הראשון למוכר. שנית, העברת הבעלות בדירה לקונה, המתבצעת לאחר מתן התשלום האחרון. בהקשר זה נציין, כי המסמכים הדרושים להעברת הבעלות, חשוב שיימצאו בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר וכי בהסכם המכר ייקבע כי אלו יועברו לבא כוחו של הרוכש, עם קבלת התשלום האחרון מן הרוכש.

התמורה ולוח התשלומים

סעיף זה מתייחס למחיר הדירה ולפריסת התשלומים, כאשר בדרך כלל נהוג להעביר תשלום ראשון במועד החתימה, תשלום שני בתקופת ביניים ותשלום אחרון במועד מסירת החזקה על הדירה. לעניין זה נדגיש, כי חשוב להדפיס ולשמור אישור על כל העברה בנקאית המבוצעת למוכר ואם התשלומים הנם בשיקים, יש לצלם את כל ההמחאות. כמו כן, כאמור מעלה, על ההסכם לקבוע כי עם העברת התשלום הראשון, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה ועם קבלת התשלום האחרון, תועבר הדירה על שם הרוכש.

הצהרת המוכר

על הסכם לכלול הצהרת מוכר, במסגרתה הוא מתחייב אודות מצבו של הנכס מבחינה פיזית, תכנונית ומשפטית. במקרה שבו יתברר כי הצהרת המוכר, על כל חלק ממנה, לא הייתה נכונה, יוכל הרוכש לטעון לאי התאמה, אשר תקנה לו זכות לפיצוי כספי ואף להטעיה ולמצג שווא, אשר יקנו לו את הזכות לביטול ההסכם אם ירצה בכך. עוד יצוין כי נהוג לכלול בהסכם גם הצהרה של הרוכש אשר בה הוא מתחייב בין היתר כי בדק את מצבו של הנכס וכי הוא מתאים לצרכיו. אין פירושו של דבר כי אם המוכר הסתיר מידע מהותי, לא תעמוד לרוכש הגנה כאמור, אולם הצהרת הקונה מחייבת אותו לבצע בדיקות לנכס ולא להיות פסיבי בהליך הרכישה.

תשלומי המיסים

הסכם הרכישה צריך לכלול סעיף המתייחס  לאחריות המוכר במישור זה: תשלום מס שבח (במידה שלא ניתן למוכר פטור) ותשלום היטל השבחה. כמו כן, המוכר צריך לשאת בכל התשלומים של אחזקת הנכס, עד למועד מסירת החזקה בדירה לקונה. המוכר לא עמד בחובתו זו? על ההסכם לכלול סעיף המתיר לרוכש לשלם סכומים אלו מתוך כספי התמורה על מנת שלא לעכב את המשך התהליך.

פיצוי בגין הפרת חוזה

מנגנון זה הוא בעל חשיבות עליונה בהסכם רכישת דירה משהוא מגן על זכויות הקונה, במקרה של הפרת חוזה. לעניין זה מספר דגשים:

  1. הפרה יסודית: יש לקבוע בהסכם אלו סעיפים הנם סעיפים יסודיים ועל כן, הפרתם תקנה לרוכש את הזכות לבטל את ההסכם.
  2. פיצוי מוסכם: כדאי לכלול בהסכם סעיף של פיצוי מוסכם במקרה של הפרות מסוימות שייקבעו, כגון איחור במועד מסירת הדירה, אי העברת זכויות על שם הרוכש וכיו"ב.
  3. מחלוקת בין הצדדים: בהקשר זה נציין כי רצוי לכלול בהסכם גם מנגנון ליישוב סכסוכים ולקבוע היכן ידון סכסוך בין הצדדים בנוגע לחוזה. למשל, פנייה להליך של גישור או בוררות בעת מחלוקת, או קביעת הסמכות העניינית והמקומית לבית משפט במקרה של סכסוך.

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך