המדריך לרכישת דירה מקבלן

המדריך לרכישת דירה מקבלן

הגיע הרגע ולאחר חיפושים רבים, מצאתם את הדירה המושלמת בשבילכם – תענוג! מדובר על רכישת דירה מקבלן? מצוין! אך לפני שחותמים על החוזה, וודאו כי ביצעתם את כל השלבים החשובים בדרך לעסקה, הן כדי להגן על כספכם והן כדי לוודא כי זוהי הדירה המתאימה ביותר עבורכם.

הזכויות על הקרקע

ראשית כל, חשוב מאוד לוודא כי הקרקע עליה נבנה בניין המגורים בו תרכשו דירה, היא בבעלות הקבלן. לחילופין, הקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל, אך לקבלן זכות חכירה בה לתקופה ארוכה. במקרה השני, כדאי גם לברר האם ישנן עלויות נוספות כגון דמי היוון על הקרקע, דמי חכירה וכיו"ב, אשר יכולים להשפיע באופן ניכר על עלות העסקה.

לאחר מכן, יש לוודא כי לקבלן זכויות בנייה בקרקע וכי היא נקייה מחובות, שעבודים, עיקולים וכיו"ב. אם נתגלה חוב כלשהו על הקרקע, חשוב לברר את טיבו ואם יש לו רלוונטיות לגבי הפרויקט הספציפי בו אתם מעוניינים. היה וכן, כדאי להיוועץ עם עורך דין מומחה, האם במצב זה כדאי לסגת מן העסקה, או האם יש פתרונות מתאימים, כגון התחייבות הקבלן בהסכם המכר להסרת החוב ומנגנוני בטיחות אשר יבטיחו כי החוב לא יפגע בשום צורה בזכויותיכם. כיצד תקבלו את כל המידע שמוזכר לעיל? על ידי הוצאת נסח טאבו. לשם כך ניתן לגשת ללשכת רישום מקרקעין, או להיכנס לאתר האינטרנט של משרד המשפטים ולהוציא נסח מקוון.

אמינות הקבלן

אחת הפעולות החשובות ביותר שש לעשות במסגרת רכישת דירה מקבלן, היא לוודא כי אתם מתקשרים עם איש מקצוע מהימן ובעל ניסיון. ככל שתדעו יותר, כך תוכלו להיות בטוחים כי כספכם בידיים טובות:

  1. הקבלן רשום בפנקס הקבלנים: כמו כן, וודאו כי רישיונו של הקבלן בתוקף והוא מתאים לסוג והיקף הפרויקט. ניתן לבדוק זאת בקלות, באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון.
  2. שאלו את הקבלן אודות פרויקטים דומים שביצע: כדאי גם לבקר בהם, כך שתוכלו להתרשם מטיב עבודתו. בעת ביקורכם, נסו לשוחח עם כמה דיירים בבניין ושאלו אודות התנהלותו של הקבלן בעסקה, האם עמד בלוח הזמנים אשר נקבע בהסכם, האם קיבלו הדיירים את המפרט המלא אליו התחייב הקבלן וכיו"ב.
  3. העדיפו קבלן אשר עובד עם בנק מלווה טוב: וכן קבלן המעניק לכם בטוחות מתאימות אשר יגנו על הכסף שלכם בצורה הטובה ביותר.

מצב תכנוני

לו היה אומרים לכם כי מול דירת המגורים שאתם מעוניינים לרכוש, ישנו תכנון לסלילת כביש ראשי או מרכז מסחרי, הייתם רוכשים את הדירה? חלקכם יראו באלו יתרון מובהק של נגישות ונוחות וחלקכם יראו בכך חסרון בשל הרעש למשל. כדי שלא תהיו מופתעים, חשוב מאוד לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, היושבת ברשות המקומית ולעיין בתוכניות המתאר הקיימות והעתידיות, על מנת שתדעו כיצד תיראה סביבת המגורים שלכם. לנתונים אלו, יכולה להיות השפעה מכרעת על ההחלטה שלכם, האם הדירה שמצאתם אכן מתאימה לכם, או שמא כדאי לחדש את החיפושים.

בנק מלווה ובטוחות

רכישת דירה היא אחת העסקאות היקרות ביותר שתבצעו בחייכם, אם לא היקרה מכולן. על כן, עליכם להבטיח את כספכם בצורה הטובה ביותר. כיום, מרבית הפרויקטים מתבצעים עם ליווי בנקאי וזהו יתרון גדול. באופן הזה, כל כספכם מועבר לחשבון מיוחד לפרויקט ולא לחשבונו הפרטי של הקבלן. כך, במקרה שבו הקבלן פושט רגל, כמו בפרשת חפציבה המוכרת, כספכם מוגן. על כן, וודאו כי לקבלן בנק מלווה ובדקו מיהו הבנק ומהם תנאי העסקה. שימו לב, כי על פי חוק, התשלומים בפרויקט ייעשו באמצעות פנקס שוברים אשר תקבלו מהקבלן וכל תשלום המהווה מעל ל7% ממחיר הדירה, חייב בבטוחה, למשל, ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה וכיו"ב.

הסכם המכר

למותר לציין, כי לחוזה המכר משמעות רבה בעסקה, שהרי במסגרתו, מעגנים הצדדים את התחייבויותיהם זה לזה. משכך, החוזה חייב להיות מנוסח על ידי עורך דין מומחה, אשר יוודא כי זכויותיכם מוגנות היטב, על כל המשתמע מכך. ישנן מספר נקודות מרכזיות אשר חייבות להופיע בהסכם המכר, ביניהן: המפרט הטכני של הנכס, התמורה, סעיף של שינויים בדירה, המתיר לכם לבקש מהקבלן תוספות שונות, מועד מסירת החזקה, לרבות סנקציה כספית בגין הפרת הסעיף ורישום הזכויות בטאבו.

קבלת הדירה – אחריות הקבלן

בשעה טובה קיבלתם את הדירה, חשוב שתדעו כי לקבלן יש אחריות כלפיכם למשך שלוש תקופות:

  1. תקופת הבדק: מתחילה עם מסירת הדירה ומשתנה בהתאם לסוג הליקוי. במסגרתה, מחויב הקבלן לתקן נזקים שונים בדירה, למשך התקופה הרלוונטית לאותו הליקוי. למשל, רטיבות בקירות או בגג, מחויב הקבלן לתקן במשך שלוש שנים ממועד מסירת הדירה.
  2. תקופת אחריות: זו תקפה למשך שלוש שנים וחלה על התיקונים שבוצעו על ידי הקבלן ועל ליקויים אחרים.
  3. אחריות נוספת: לאחר שתי התקופות הנ"ל, חב הקבלן באחריות רק במקרים מסוימים כמו למשל במצב שבו התגלתה אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בעת מסירת הדירה.

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך